Как стимулировать инвестиционную активность девелоперов

С 1 июля стартовала новая эпоха в истории жилищного строительства – переход от средств дольщиков к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Реформа по своему масштабу сопоставима с законодательным введением самого понятия «долевое строительство» в 2004 г. – соответственно, практически вся новостная повестка последнего года посвящена обсуждению именно эскроу-счетов, вопросам взаимодействия банков и застройщиков, влияния на ценовое предложение. Все эти тектонические изменения происходят на фоне реализации национального проекта «Жилье и городская среда», ставящего перед собой амбициозную цель – вывести объем ввода жилья до 120 млн кв. м к 2024 г. Таким образом, предстоит решать двойственную задачу: с одной стороны, провести ужесточение на рынке, внедряя новые механизмы финансирования, а с другой стороны – стимулировать инвестиционную активность девелоперов. Какие скрытые резервы существуют для решения этой задачи?

Период «пионеров»

После 1 июля около 85% всего предложения реализуется на прежних условиях. Реакция средней цены в первое время будет не сильной – плюс 4–6% (чистый эффект эскроу-счетов, без учета инфляционных рисков). На более отдаленной перспективе, по мере замещения новыми объектами, будет планомерно повышаться и средняя стоимость на рынке, вплоть до 9–10%. Отсюда первый вызов – как обеспечить приток спроса на объекты с эскроу при том, что на рынке находится подавляющее число проектов, которые в стоимостном выражении несколько дешевле. Самый распространенный инструмент для покупки жилья – ипотека, и итоговая стоимость жилья фактически зависит от двух параметров: цены покупки и ставки по ипотечному кредиту. Логично предположить, что эффект от повышения первого параметра можно нивелировать за счет понижения второго. По нашим оценкам, для проектов с эскроу-счетами можно применить субсидирование ипотечной ставки на 1–1,5 процентного пункта к рыночной. В итоге ежемесячный платеж по ипотеке останется примерно тем же, что и раньше, без эскроу. С одной стороны, это поспособствует привлечению дополнительного спроса на соответствующие объекты, с другой стороны – позволит повысить заинтересованность застройщиков в переходе на новую схему финансирования строительства.

Такую меру поддержки застройщиков, работающих по новым правилам, логично применить на первых этапах – это период с 1 июля и до конца 2020 г. Так сказать, это «пионеры эскроу-счетов» с общим объемом строительства 25–30 млн кв. м. Судьба этих проектов во многом будет определять будущее всей отрасли жилищного строительства. Фактически речь идет об обкатке новой схемы, доработке различных механизмов. Это период некоторого мониторинга процессов. Результаты именно этого этапа позволят застройщикам, которые сегодня достраивают объекты по старым правилам, решить, стоит ли дальше работать на рынке, но уже с использованием проектного финансирования.

С прицелом на реализацию целей

Второй этап должен начаться уже через год: это доработка механизмов проектного финансирования, «латание дыр» и начало формирования на рынке условий, позволяющих запустить в период с 2021 по 2022 г. максимально возможное число проектов. Это важно в связи с тем, что профильный национальный проект «Жилье и городская среда» имеет основную цель – вывести объем ввода жилья до отметки 120 млн кв. м, а непосредственно застройщикам необходимо довести объем до 80 млн кв. м. Если мы хотим получить в 2024 г. такие объемы, то необходимо принять меры, чтобы эти проекты успешно стартовали как раз в период с 2021 по 2022 г. К этому моменту стоит провести достаточно серьезную работу сразу по многим направлениям: начиная от снижения различных административных барьеров, внедрения электронного взаимодействия всех участников, заканчивая повышением качества документов территориального планирования, особенно на региональном уровне.

Нужно смотреть «по сторонам»

Все национальные проекты достаточно тесно друг с другом связаны. Развивать строительство жилья невозможно без создания сопутствующей инфраструктуры: дорожной, телекоммуникационной, объектов социальной направленности: больниц, детских садов, школ. Все это так или иначе описано в соответствующих национальных проектах. Реализация таких проектов в совокупности формирует огромную часть строительной отрасли. Без поддержки и формирования благоприятных условий для строительных, проектных, изыскательских компаний не обойтись. И сегодня эта взаимосвязь национальных проектов несколько теряется: каждое из министерств стремится выполнить собственные KPI, хотя синергетический эффект в данном случае очевиден. Сегодня, к примеру, разрабатывается стратегия развития строительной отрасли и основной упор сделан только на жилищном строительстве, создании умного города и т. д. И это критическая ошибка. Нельзя строительную отрасль ограничивать только девелоперами жилья, которые в большинстве своем в ближайшем будущем предстанут скорее уже не строительными, а инвестиционными компаниями.